1、 整体经济前景

　　要注意选址区域的经济发展趋势，特别是商业发展速度。这些因素对餐厅的前景有很大的影响。办法是选取相同类型的区域作为参照，详细考察它们的经济发展模式，因为在很大程度上这些模式都是相同或相通的。经济背景将决定餐厅的发展前景。

　　2、 近期城市规划

　　当选中某一区域后，必须了解该区域的规划是否有拆迁和重建项目，这些项目涉及的位置和动工时间，避免在餐厅成本收回之前遇到拆迁和重建而蒙受损失或失去地理优势。因此，必须先到当地的城市规划管理局咨询清楚店面地址是否在近期内动迁后，才能确定餐厅的具体位置。

　　3、 商圈调查

　　人口：包括该地区的人口是以常住居民为主还是以流动人口为主，还包括人口密度是多少，这两个条件决定所选择的位置是否是主要商圈，决定你能否有稳定的客源。

　　收入：收入水平的高低决定你所选位置将来经营的产品价格定位。

　　年龄结构：年龄结构的比例决定你所选位置将来产品口味的定位。

　　确定商圈范围

　　　　麦当劳把在制订经营策略时确定商圈方法称作绘制商圈地图，商圈地图的画法首先是确定商圈范围。

　　　　一般说来，商圈范围是以这个餐厅中心，以1~2公里为半径，画一个圆，作为它的商圈。如果这个餐厅设有汽车走廊，则可以把半径延伸到四公里，然后把整个商圈分割为主商圈和副商圈。

　　　　商圈的范围一般不要越过公路、铁路、立交桥、地下道、大水沟，因为顾客不会赵过这些阻隔到不方便的地方购物。

　　　　商圈确定以后，麦当劳的市场分析专家便开始分析商圈的特征，以制订公司的地区分布战略，即规划在哪些地方开设多少餐厅为最适宜，从而达到通过消费导向去创造和满足消费者需求的目标。

　　　　因此，商圈特征的调查必须详细统计和分析商圈内的人口特征、住宅特点、集会场所、交通和人流状况、消费倾向、同类商店的分布，对商圈的优缺点进行评估，并预计设店后的收入和支出，对可能净利进行分析。

　　　　在商圈地图上，他们最少要注上下列数据：

　　（1）餐厅所在社区的总人口、家庭数；

　　（2）餐厅所在社区的学校数、事业单位数；

　　（3）构成交通流量的场所（包括百货商店、大型集会场所、娱乐场所、公共汽车站和其他交通工具的集中点等；

　　（4）餐厅前的人流量（应区分平日和假日），人潮走向；

　　（5）有无大型公寓或新村；

　　（6）商圈内的竞争店和互补店的店面数、座位数和营业时间等；

　　（7）街道的名称。

　　　　2、进行抽样统计

　　　　在分析商圈的特征时，还必须在商圈内设置几个抽样点，进行抽样统计。抽样统计的目的是取得基准数据，以确定顾客的准确数字。

　　　　抽样统计可将一周分为三段：周一至周五为一段；周六为一段；周日和节假日为一段，从每天的早晨7时开始至午夜12点，以每两个小时为单位，计算通过的人流数、汽车和自行车数。人流数还要进一步分类为男、女、青少年、上班和下班的人群等等，然后换算为每15分钟的数据。

　　　　3、实地调查

　　　　除了进行抽样统计外，还要进行对顾客的实地调查，或称作商情调查。

　　　　实地调查可以分为两种。一种以车站为中心，另一种以商业区为中心。

　　　　同时还要提出一个问题：是否还有其他的人流中心。答案当然应当从获得的商情资料中去挖掘。以车站为中心的调查方法可以是到车站前记录车牌号码，或者乘公共汽车去了解交通路线，或从车站购票处取得购买月票者的地址。

　　　　以商业区为中心的调查需要调查当地商会的活动计划和活动状况，调查抛弃在路边的购物纸袋和商业印刷品，看看人们常去哪些商店或超级市场，从而准确地掌握当地的购物行动圈。

　　　　通过访问购物者，调查他们的地址，向他们发放问卷，了解他们的生日。

　　　　然后把调查得来的所有资料一一载入最初画了圈的地图。这些调查得来的数据以不同颜色标明，最后就可以在地图上确定选址的商圈。

　　　　“应该说，正因为麦当劳的选址坚持通过对市场的全面资讯和对位置的评估标准的执行，才能够使开设的餐厅，无论是现在还是在将来，都能健康稳定地成长和发展。”麦当劳香港总部这样说。

　　4、 竞争对手调查

　　对于竞争的评估分为竞争方式和竞争密度两种。

　　竞争方式又分为直接竞争和间接竞争两个不同的部分。

　　直接竞争指由提供同种类型的菜品和服务的餐厅引起的竞争，这类竞争会直接导致价格降低或成本增加，从而影响餐厅的利润率，所以通常被认为是有负面影响的消极因素。

　　间接竞争包括由提供不同菜品或不同服务的餐厅或相关行业。

　　竞争密度是指同行业(即餐厅)和相关行业营业点的个数以及本区域内餐厅的总座位数，即生意是否扎堆。这体现了本区域内餐饮业的供求关系，是供大于求还是供不应求，是对竞争激烈程度的一种直接反映。通常是竞争越激烈利润越低。但这些分析只是参考性的，在某种情况下也不是绝对的。

　　5、 餐厅周围的交通状况

　　街道形式：它决定了是否能吸引人群到来并停留住，还是仅仅通过这里到别处去。比如有一条狭长的购物街，大型商场等购物密集点在街的中部，那么人群经过街两端的目的或是到中部去购物，或是购物完毕急于离开，因此不会做过多的停留。大量的停留时间和就餐需求也都会集中在中部，而两端则只能看着如潮的人流通过而毫无机会。典型街道有两种：一种是只有车道和人行道，车辆在道路行驶，视线很自然能扫到街两边铺面；行人在街边行走，很自然进入店铺。但街道宽度若超过３０米，则有时反而不聚人气。据调查研究，街道为２５米宽，最易形成人气和顾客潮。一条商业街，如果其宽度超过13米，则两边的繁华程度是不一样的，一般东优于西，南优于北。另一种典型街道：车道、自行车和人行道分别被隔开，其实这是一种封闭的交通，选择这种位置开店也不太好。所以要考虑店面面前是否有自然障碍如铁路、河流、封闭路、城墙、丘陵、厂（院）区、公园。此外是否是单行道，能否调头，在就餐高峰期是否有堵车特别严重的现象。

　　通行状况：指车辆的通行状况和行人的多少，它意味着潜在的客源。但必须清楚客源绝不等同于交通的频繁程度，如在交通要道，尽管交通极为频繁，但过往的旅客根本没有就餐的机会，也产生不了就餐的欲望；只有有就餐机会和欲望的过路人才会成为客源。一条繁华街道，往往入口和出口较为繁华，租金比街道中间位置高不少。但人群流动比较快（因为有些人购物完毕急于离开，或匆匆进入购买所需的商品，或急于停车），以经营休闲食品为主的餐饮店，不一定非要开在这些位置，而付出很高的租金。街道中间地带，虽人人的密度较小，但是有些人往往是反复往返选择商品，所以同样是好的选择。但必须承认入口和出口地带可视性较强，交通便利，餐饮店所需货物和垃圾的运输更为方便。

　　顾客：快餐店的顾客所采用的交通方式主要是步行、自行车、电动车，所以就决定了快餐的辐射半径在五百米左右，顾客能够容忍到餐厅的单程时间在五分钟之内。有方便顾客进入店面的出入口（是否有比较高的台阶），尽可能无路障、无绿化隔离带，有车辆停放处。如果还想做街道对面的生意，还需有跨越公路的人行天桥或过街人行道。

　　人流的主要流动线会不会被竞争对手截住

　　客流与消费:

　　人/车流测定：新店前人/车流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。

　　人车流量度：通过反复进行人/车流测定，选择中等通行流量的道边位置（该地区交管部门认定的标准）。

　　测定时段：高峰期、低峰期、白天、晚上、平常日、假日。

　　聚客点选择影响商圈选择

　　　　聚客点的选择也影响到商圈的选择。因为一个商圈有没有主要聚客点是这个商圈成熟度 的重要标志。比如北京某新兴的居民小区，居民非常多，人口素质也很高，但据调查显示，找不到该小区哪里是主要聚客点，这时就可能先不去开店，当什么时候这个社区成熟了或比较成熟了，知道其中某个地方确实是主要聚客点才开。

　　6、 周围环境

　　店铺周围环境状况：比如有的饮食店开在公共厕所旁或附近，不远处便是垃圾堆、臭水沟或店门外灰尘飞舞，或邻居是怪味溢发的化工厂等，这便是恶劣的开店环境。市政设施包括经营所必需具备的能源供应，如水、电、燃气(天然气、煤气等)，下水设施，周边道路和建筑的建设与绿化，垃圾处理设施，通讯设施，消防设施等。

　　聚客点：一般来讲，店铺若处在车站附近、公交站、商场、企业单位、学校、医院、写字楼、居民区等人口密度高的地区或同行集中的一条街上，这类开店环境应该具有比较大的优势。另外，三叉路口、拐角的位置较好，坡路上、偏僻角落、楼屋高的地方位置欠佳。

　　讲究醒目。麦当劳布点都选择在一楼的店堂，透过落地玻璃橱窗，让路人感知麦当劳的餐饮文化氛围，体现其经营宗旨———方便、安全、物有所值。由于布点醒目，便于顾客寻找，也吸引人。

　　内部条件：

　　1、首先确定该房屋的用途是否能做餐饮，在居民楼下一般不考虑。

　　2、该房屋产权是否明确.清晰持久，该房屋是否已取得消防验收合格证。

　　3、该房屋水、电、气的正常供给以1500-2000平方米店面为标准电容量为400千瓦，天然气容量为80---100立方每小时，排水管径为200—300mm.天然气接口距离该房屋距离不能太远，不要穿过马路。

　　3、空调外机的安放位置（空调制冷量是400瓦/平米左右），餐厅排烟排风的位置。

　　4、房租， 因为自己选址建房的费用、周期、手续等多种因素比较复杂，中小餐厅一般不予考虑，租房是取得营业店面的主要形式，所以房租是影响营业利润的一个主要要素。房租过高会使你放弃比较满意的位置。

　　餐厅需要具备基本条件：

　　5、具备上水（有用水指标300吨-500吨）、下水（符合当地环境保护部门排放标准或能够提供市政部门同意的排污管道接口）。

　　6、具备照明电（有用电指标10千瓦）、具备动力电（有用电指标20-40千瓦）。

　　7、为避免扰民，周围离居民楼有一定的距离，有适当的排烟位置。

　　8、为规避投资风险，没有房屋产权证书、临建房屋、在拆迁范围之内的房屋，均不合适。

　　选址常犯的三种致命错误

　　选址是决定快餐店成败的关键要素，很多餐厅失败的原因都可归结为选址错误。选址就是选顾客，要选择目标顾客密集存在的地方开店。选址错了归根结底会体现在有效客源不足上，从而导致店铺经营失败。选址常犯的错误有如下三种：

　　第一种是主力店或商圈不成熟，客源太少，即使所有人都来用餐也不能实现满意的营业额。目前北京商业竞争激烈，新开业的商场生意一般不会太好，客流量很小，一般需要养一段时间才能达到不错的客流量和营业水平。新商场开在成熟商圈内客流培养时间相对短一些，如果新商场作为主力店开在新商圈里，客流培养时间会更长，风险相当大。快餐店是依托主力店（大型商场等）生存的附着店，顾客来源主要依赖商场的客流。如果快餐店开在不成熟的主力店及商圈内，通常会象商场一样遇到客源不足的问题，开业初期赔钱的可能性极大。例如望京商圈几年前开过中福等大型商场，但后来都倒闭或转型，在其内开设的餐厅自然也难逃厄运。因此中小快餐品牌要有心理准备，如果资金不足以支撑店铺赔一年的就不要选择不成熟商圈开店。

　　第二种情况是顾客类型不符，虽然看起来客流很大，由于年龄、职业、消费水平及消费偏好与目标顾客特征不符，多数人都不可能经常来用餐，导致有效客源不足。顾客各项特征中对餐厅经营影响最大的是消费水平，如果在低收入人群密集小商品批发市场旁边开一家高价位快餐店，餐厅外面人流量虽然很大，但因消费能力不够而很少来用餐，餐厅生意肯定不会好。例如有一家金翠河茶餐厅，价位很高却在北海西侧一个普通消费群体集中的地方开了一家店，结果自然是经营惨淡。因此，选址不能光看客流的绝对数量，更重要的是考察目标顾客的类型和数量，看其能否达到要求。

　　第三种情况是由于位置不好顾客进入不便或因为竞争对手拦截导致客源不足，虽然外面客流量很大，但对餐厅的实际贡献却不大，很多快餐店所犯错误都属于这种类型。例如安贞华联三层的玄生日本料理隐藏在商场的深处，顾客很难看到和找到。再如双安北面的馄饨侯（现已关闭），顾客主要来自超市发方向，中间经过麦当劳、永和大王、半亩园、吉野家等品牌的重重拦截，最后前来用餐的只是“漏网之鱼”和一些偏好者。对那些可见度低、进出不便、被拦截程度很高的店址来说，除非租金特别低，足以弥补位置不好所带来的不良影响，否则根本不值得选择。

　　选址对快餐店来说事关成败，如果餐厅内部经营有问题，例如口味不好、质量差、服务差、速度慢等，还通过内部调整提高水平以使顾客满意；如果错误地选择了客源不足而且狼多肉少竞争激烈的店址，基本上无计可施了。最好的办法是早点关闭，想坚持就要准备一大把钱来“烧”，直到店铺开始盈利为止。总之，对快餐店来说好店址是稀缺资源，不容易找到，但决不能因此而迁就那些似是而非的店址，要擦亮自己的火眼金睛，努力从一堆“破铜烂铁”中找出闪光的金子。